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解决群众“小问题” 做好民生“大文章

解决群众“小问题” 做好民生“大文章

作者:-1    来源:未知    发布时间:2018-05-16 23:17    浏览量:

  近年来,营子区以“建立住宅小区低收费、广覆盖、有奖补的物业管理长效机制,提升物业管理服务水平”为总目标,加强软硬件设施建设,实施分类管理,建立健全长效机制,从小区物业无人管理、物业收费率低、物业企业服务质量不高的恶性循环,向小区物业有人管,有人督,物业收费规范化,物业服务全覆盖转变。目前,主城区共有90个住宅小区(含单体楼),物业管理企业10家,从业人员169人,物业管理面积120万平方米,实行标准化物业服务的小区29个,准物业服务的小区61个,物业服务覆盖率达到100%。现在,每个小区都被打造成了整洁、绿色、和谐的温馨家园。

  针对众多老旧小区存在房屋及配套设施失修、环境脏乱差、基础设施配套不足等问题,该区确定了“先洗脸、后化妆”的工作思路,按照“包片分区、一区一楼一册”的原则,对小区基本情况进行详实的调查登记,并按照“宣传发动、重点突出、整治有效、全面覆盖、措施跟进、保持常态”的工作步骤,广泛动员全社会力量,开展了声势浩大的小区环境综合整治行动。

  从“脏乱差”到“洁齐美”。住建、街道办等部门联动,妇联、团委、工会等群团组织开展“志愿者”活动积极参与。在清理乱堆乱放、乱搭乱建、乱植乱种、乱贴乱画、乱扔乱倒等“五乱”工作中,先后共清理小区积存垃圾和杂物2000余吨、拆除小区内私搭乱建的格栅栅栏、砖墙等1270延长米,拆除自建小棚4000余平方米,铲除和粉刷涂盖楼内外各类小广告2万余张,清理小区花坛、绿地内乱植乱种4万平方米。累计投资500余万元,粉刷了小区楼体外墙和楼道,购置了垃圾压缩清运车、配置垃圾桶,铺装草坪,栽植树木花草,修补小区花坛,增设景观石、休闲椅凳,安装了太阳能庭院灯。通过整治,楼道内的小广告不见了,楼道口安装了张贴通知的温馨提示栏;每栋楼下都安装了人性化晾衣绳。此外,结合老旧供热管网改造和既有建筑节能改造工程,投资1020余万元对全区14万平方米的老旧住宅楼实施了供热分户改造,对4.3万平方米的老旧小区实施了节能改造。

  从“没保障”到“很安全”。完善纠纷化解网络建设。建立了街道、社区、住宅小区、楼院等横向到边、纵向到底、全覆盖的四级矛盾纠纷化解网络,做到调解组织无处不在。聘请政法干警、老干部、律师、物管员担任调解员,开展民间矛盾纠纷排查化解活动,切实做到了“小事不出小区、大事不出街道、疑难纠纷不出社区、矛盾不上交”。有数据显示,在已实行准物业管理的老旧小区中,近八成小区实现了“零发案”。

  营子区针对整治后的老旧住宅小区,以单元楼为单位,采用“打包”的方式,对住户较少又相邻的单体楼合理整合、划分物业服务区域,并根据区域内的房屋规模、环境、配套设施和产权状况、居民的承受能力、服务需求以及消费意愿等实际情况,实施不同模式的物业服务,具备条件的采取规范化管理;条件不具备的采取“1+N”的自治服务管理模式;无法实现的采取保障型服务模式,实现了物业服务全覆盖的目标。

  对初步具备和经过整治可以达到引入规范化物业管理的小区,积极创造条件实现规范化服务,把小区服务交给物业公司。加大对区内物业公司的监管、扶持力度,通过建立联评机制,在充分征求街道、社区及业主意见的基础上对物业公司进行评审定级。幸福家园小区业主委员会将小区的物业服务工作交由物业公司负责,物业公司本着“高标准服务、低标准服务”的原则,在收费标准不变的情况下按照五级标准进行服务。

  对于各方面条件都不足,不具备引入专业物业公司服务的住宅小区,采取“1+N”的自治服务管理模式,即在社区引导下成立1个由热心公益事业的小区楼长、党员及居民代表组成的自治管理小组,按照“自我管理、自我服务、非营利性、费用均摊”的原则共同管理物业事务,同时以聘请专业人员、服务外包、居民互助及引入非营利性物业服务机构等“N”种方式并存的机制来共同实现自治管理。

  对连自治管理都无法实现的住宅小区,采用保障型管理模式,即成立依托于街道办、住建局的非营利性物业服务机构,广泛吸纳辖区内就业困难人员加入,为居民提供最基本的物业服务,低额收取费用,多方筹措资金,逐步实现准物业服务。目前,新成立的鹰城物业公司以提供保洁服务的形式对无人管理的13栋老旧住宅楼予以接收。

  面对零散小区居民少、难以封闭、实施物业规范服务难度较大的问题,实行了小区整合服务的模式。充分考虑物业共用设施、建设规模和社区建设等因素,遵循物业设施设备资源共享、有利于物业服务和社区建设的原则,划定物业服务区域,成立业主委员会,或者由社区和牵头的产权单位引进专业的物业公司进场服务。

  建于2003年的柳苑小区,因绝大多数居民是棚户区改造回迁户,老年人和生活困难群体居多,业主物业消费意识差,物业费收取困难,专业的物业公司不愿进驻,只能由住建局托管,雇用一名保洁员免费进行垃圾清运和道路清扫,小区的物业一直处于低水平运行。

  在全区开展的物业服务提升工作中,将柳苑小区作为试点,按照“政府扶持与市场化运作相结合、先服务后收费”的原则,推进标准化物业服务管理。以改善小区环境,完善硬件设施为先导,对柳苑小区实施了环境卫生集中整治和基础设施维修改造。对路面、花墙、楼道灯、单元门、化粪池等基础设施进行了维修;对楼道进行粉刷,增设休闲桌椅、健身器材、庭院灯、晾衣杆等公共设施。由具有三级资质的鼎诚物业服务公司进驻该小区实行标准化物业服务。物业服务标准为四级,收费按照五级标准,每月每户收取10元,服务人员8名,主要负责小区卫生保洁、污水井和化粪池清掏、绿化养护、公用部位和公用设施的小型维修等工作。通过政府大力扶持,健全监督考评机制,改善了小区环境、完善了公共设施,激发了物业企业创先争优的积极性,物业服务水平显著提升,从而提升了业主满意度,物业消费意识明显增强,物业收费率达到85%以上。为全面推进全区旧住宅小区物业管理提档升级起到了示范带头作用。

  该区按照“分级负责,属地管理”的原则,进一步完善了住建、城管、消防、公安、街道办等部门按照职能分工各负其责的管理体系。成立了由区政府分管区长任组长的全区住宅小区物业管理领导小组;成立了由办事处主任任组长的物业考核领导小组;在社区成立了由社区主任任组长的物业监督指导领导小组。以完善的监督指导体系为小区后期管护提供了坚实保障。

  为切实破解物业管理生存发展的“瓶颈”,妥善解决困难群体搬迁上楼后的生活困难问题,切实解决低收入群体住楼后生活等问题,区委、区政府采取多种形式增加工资性收入,千方百计创造就业岗位,解决低收入群体住楼困难问题。“双补”政策:为每栋楼选聘了楼长1名,政府每年补助通讯费600元;为低保户、廉租房住户每户每月补贴10元物业费,既让困难群众能安心住楼,又减轻了物业公司的收费压力。今年,有910户低保和廉租房住户享受物业费补贴5.4万元。“双奖”政策。对安排就业困难人员工作的物业公司,按照服务面积2万平方米配置1人的标准,由区财政列支公益岗位人员工资和养老保险。目前全区从事小区保洁、维护等服务的低收入家庭从业人数已达60余人。制定出台了《小区物业服务考核评分细则》、《小区物业管理补贴奖励暂行办法》,为保障物业公司运转,区政府采取以奖代补的形式,每年拿出200万元,弥补物业资金不足问题,极大地提高了服务的积极性和主动性,使物业服务管理工作逐步走入规范化、标准化轨道。

  东方家园小区是新建小区,在小区入住时就由安信物业公司进行服务,现在小区环境优雅整洁,保安24小时值班,业主对该公司特别认可。“我们公司被评为五星级,政府给发了补贴,干劲更足了,以后我们会在小区公共卫生保洁、绿化养管、秩序维护、设施设备日常养护等方面做得更好,为业主们创造一个安全、整洁、舒适的居住环境。”物业公司经理李全德说。

  为逐步实现规范化服务,区政府出台了《物业督导检查制度》、《物业公司准入和退出机制》、《住宅小区物业管理考核办法》等文件,严卡物业公司退出准入关;对物业公司按照半年考核评比的分数进行奖补。据介绍,评分最高的物业公司,政府将按照每平方米0.8元给予补贴。共分0.8元、0.7元、0.6元、0.5元和0.4元五个星级,如果服务不到位,就不会享受补贴。政府规定物业公司进驻后,要用“先服务、后收费”和“高标准服务、低标准收费”来取信于民。前三个月不收费,先让居民评价,大家满意了,自然就会缴纳物业费,这样小区管理就会逐渐步入正轨。营子区用正反两方面的手段保障物业服务的高质量,对存在服务不达标、不积极、群众反响强烈的物业企业,给予不得申报各类物业服务示范项目、取消参加申请奖补评比、不得晋升资质等处罚,对问题严重的及时清理出物业市场。

  “街道办事处本来就是跟居民打交道的,掌握辖区内所有小区的具体情况,将物业管理工作移交给我们,就等于把物业管理服务延伸到每一个社区、每一个家庭。”街道办事处工作人员说。街道办组建小区物业监督指导办公室和4个社区物业监督指导站,为每栋楼选聘楼长1名,作为双向联系人;并依据《物业管理条例》和《业主大会规程》等有关规定,按照规定程序通过选举新产生了18个业主委员会,老旧小区全部成立了业主委员会,形成了“区街道社区楼长+业主委员会”全方位的物业监管网络,为小区后期管理奠定了基础。在规模小、物业服务费用不能维持物管正常运作的小区,经所属街道指导,实行业主自治管理的“简易物业”模式,即由志愿者每户每年收取120元,按照有公共保洁、有秩序维护、有设施维保、有绿化养护“四有”的标准实行“自治式”管理。“平时走在小区里,我也随时关注一草一木,一旦发现问题,我直接就可以和保洁员沟通。”社区志愿者孙阿姨说,她觉得,自己既是志愿者也是居民的一员,这种管理方式省钱又能享受好的环境,居民们也很满意。特别值得一提的是,营子区在创新物业管理模式上注意发挥群众力量。兴隆小区是我市惟一国家级采煤沉陷区治理项目搬迁住宅小区,小区治理前,这里的公共绿地全被居民种上了菜,治理后,小区绿地被划分成小块,居民可以自愿认领,区里提供部分花种和花肥,认领的绿地不能种菜,居民积极性很高,被认领的绿地每到夏季,各种花木争奇斗艳,芬芳四溢。

  赋予“一责一权”,强化街道物业管理职能。营子区赋予街道办事处“一责一权”。“一责”,就是承担小区属地管理责任,将辖区物业监督权、环境整治、环卫保洁责任全部下放给街道办。“一权”,就是具有对物业企业监督考评权,营子区专门建立考评机制,考评既面向街道,也直接考评90个老旧小区分属的社区。区里将奖补资金拨付到街道,街道每半年对物业服务考评一次,对管理不到位、反弹严重的,采取延迟拨付补助资金、下浮补助标准等措施进行处罚,并重新组织验收,待验收合格后,再拨付奖补资金。

  强化对新建住宅小区物业交付使用的监管。按照新建小区物业服务一步到位的思路,全面推行新建小区前期物业介入和承接验收工作,房地产开发企业在商品房预售前及时选聘物业企业,签订前期物业合同,并严格按照程序做好项目前期物业接管备案等工作。对不符合条件的,一律不允许交付使用,杜绝了由于物业配套设施不规范,为今后的物业服务带来矛盾和隐患。落实物业服务质量保证金制度和物业收费备案制度,规范物业企业行为。今年,已经交付使用的小区3个,共19.5万平方米,全部按照规定落实前期物业服务及管理工作。晓明关卓宗民郭炜

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